宅地建物取引業免許の概要
免許を要する行為
宅地、建物に関する下表の丸印部分の行為を、不特定多数を相手に、反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の行為
区分 |
自己所有の物件 |
代理行為 |
媒介行為 |
---|---|---|---|
売買 |
○ |
○ |
○ |
交換 |
○ |
○ |
○ |
貸借 |
× |
○ |
○ |
補足
- 媒介、代理の定義
- 「媒介」売買、賃借などの依頼を受けて、あっせん、交渉など契約成立のために尽力する行為
- 「代理」媒介行為に加えて、業者から代理権の付与を受けて、その依頼者本人に代わって売買等の契約を締結する行為
- 自己所有地を分割した後、不特定多数を相手に売却するには、宅地建物取引業免許を必要とします。
- 現況が農地、山林、原野であっても、宅地として利用される目的をもって行われる取引は、宅地建物取引業法の対象とみなされます。また、用途地域内においては、道路、公園、河川などの公共用施設以外の土地取引は、宅地の取引とみなされます。
- 以下の行為は、宅地建物取引業の対象外であり、免許不要と解されています。
- 不動産賃貸業(自己所有地・建物を貸借する行為)
- 不動産管理業(マンション、ビルの維持管理業務)
- 家賃徴収代行業務
- 1台ごとの駐車場賃貸契約の媒介、1区画ごとの墓地の区画販売
- 取引の相手方を紹介するのみの情報提供行為
免許の種類と効力
(1)免許を受ける主体
-
個人免許
- 個人に対して付与される免許
- 法人免許
- 法人に対して付与される免許
補足
- 免許は、その付与した相手に専属して許可したものであり、他人への譲渡や相続人への継承は認められません。(ただし、免許有効期間内に契約した物件について、有効期間満了、廃業及び免許取消処分の後に、免許業者であった者またはその一般承継人が引渡しなどの取引結了行為を行う場合は、例外として業者とみなされます。)
- 個人業者が業務拡大等により法人を設立し、自らが代表として宅地建物取引業を営む場合は、個人業者を廃業し、新たに法人業者としての免許を受けなければなりません。(このようなケースを「法人成り」と呼んでいます。)
- 法人業者Aが免許を有さない法人Bに吸収合併された場合、存続会社Bが宅地建物取引業を営むには、新たに免許を受けなければなりません。
(2)免許の区分
- 都道府県知事免許
- 1つの都道府県内においてのみ事務所を設置して営業する場合
- 国土交通大臣免許
- 複数の都道府県において事務所を設置して営業する場合
補足
- 業務活動の範囲は、いずれの免許を問わず全国どこでも営業することができます。
- 国土交通大臣免許(静岡県内に主たる事務所を設置する場合)については、国土交通省中部地方整備局ホームページを併せてご参照ください。また、大臣免許にかかる申請及び届出は県知事免許と異なる部分がありますので、関係ページをご確認ください。
(3)免許換え
事務所の増設、廃止、移転により、知事免許から大臣免許(またはその逆)、またはA県知事免許からB県知事免許に変更しなければならない場合に、免許を受け直すこと。
(4)免許の有効期間は、大臣免許、知事免許ともに5年間です。
免許取得と必要な届出
- 免許換えの場合を含み、新たに免許を取得するには、新規の免許申請を要します。
- 免許業者は、その免許有効期間内に一定の申請内容(商号又は名称、代表者及び役員、事務所所在地など)の変更があった場合には、免許権者に対して変更の届出をしなければなりません。また、免許証に記載された内容に変更があった場合には、上記届出と併せて免許証の書換え交付申請をしなければなりません。
- 免許証を亡失、滅失、汚損または破損した場合には、免許証の再交付申請をしなければなりません。
- 免許の有効期限後も引き続き宅地建物取引業を営むには、免許の更新を申請し、更新後の免許を付与されなければなりません。
- 免許有効期間内に、宅地建物取引業を廃止した場合(個人業者の代表者が死亡した場合などを含む)には、免許権者に対して、その日(個人業者が死亡したときは、相続人がその事実を知った日を起算日とする。)から30日以内に廃業等の届出をしなければなりません。
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